(一)接受委托，并确定评估相关事宜
1.确定评估对象：
(1)实物类资产包括收购的以物抵贷的资产、资产处置中收回的以物抵债资产、受托管理的实物资产及其产生的权益，以及其他能实现的债权清偿权利的实物资产；
(2)股权类资产主要包括商业性债转股、抵债股权、质押股权等；
(3)其他资产主要包括土地使用权、商标权等无形资产以及收益等。
2.确定评估范围：债权价值分析范围为与债权有关的债务人、债务责任关联方的相关资产和相关负债，及其或有资产和或有负债。
3.确定评估基准日：根据银行提供的资料确定，一般以银行提供的债权本息日期为评估基准日。
4.确定价值类型:价值类型主要有市场价值、清算价值、投资价值、残余价值等。在评估过程中，要结合实际情况选取合适的价值类型。债权类不良资产评估需考虑资产被迫出售等因素，一般选用清算价值。根据中国资产评估学会于2007年11月出台的《资产评估价值类型指导意见》，“清算价值”为资产评估价值类型中的一种，是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额.
（二)收集评估资料
收集评估资料为债权评估准备工作中的重要环节。根据前文中所提到的债权评估中不同相关事宜，需要收集的评估资料包括：
(1)、债权分析基准日本息清单；
(2)、与债权有关的借款合同、担保合同、抵/质押合同及其他信贷资料、放款、还款凭证；(3)、律师事务所提供的尽职调查法律意见书；
(4)、债权相关的诉讼、判决资料；
(5)、银行催收通知书及回执；
(6)、债务企业及保证企业营业执照及工商登记情况、法人身份证、个人保证人身份证、贷款卡；
(7)、企业财务报表等财务资料；
(8)、抵押物国土房管登记状态或登记证明、质押物的质押登记证明；
(9)、抵、质押物产权资料：房地产权证（或不动产权证）、国有土地使用证、国有土地出让合同、租赁合同、“四证一书”、重大设备购置合同、发票等。
(10)、登记在债务人、保证人名下的资产明细及其资产抵押、查封、冻结等情况的查询证明；债务人、保证人的诉讼情况查询资料，并提供查询记录；
(11)、其他相关资料。
(三)选取评估方法
债权价值分析的评估方法一般有假设清算法、现金流偿债法、交易案例比较法、专家打分法和综合因素分析法。
1、假设清算法是指在假设对企业（债务人或债务责任关联方）进行清算偿债的情况下，基于企业的整体资产，从总资产中剔除不能用于偿债的无效资产，从总负债中剔除实际不必偿还的无效负债，按照企业清算过程中的偿债顺序，考虑债权的优先受偿，以分析不良债权在某一时点从债务人或债务责任关联方所能获得的受偿程度。使用假设清算法的关键是债务人能够提供其真实会计报表、界定准确的资产负债范围，资产评估师应能够对企业提供的会计报表履行相应的评估程序，并关注债务企业有无账外资产或转移资产现象。根据以往项目经验，在银行不良资产处置项目的实践操作中往往难以拿到分析日期的真实会计报表等资料，无法对企业进行假设清算偿债，故难以采用该方法进行评估。
2、现金流偿债法现金流偿债法是指依据企业近几年来的经营和财务状况，考虑行业、产品、市场、企业管理等因素的影响，对企业未来一定年限内的可偿债现金流和经营成本进行合理预测分析，考察企业以未来现金流的一定比例清偿不良债权的一种方法。根据以往项目经验，在银行不良资产处置项目的实践操作中，大部分企业已停止经营生产，过往经营和财务状况可参考性不强，难以对其未来现金流和经营成本进行预测，故难以采用该方法进行评估。
3、交易案例比较法交易案例比较法是指选取若干近期已经发生的与被分析不良债权类似的处置案例，对影响债权处置价格的各种因素进行量化分析，选择其中的主要因素作为比较因素，与被分析不良债权进行比较并确定比较因素修正系数，对交易案例的处置价格进行修正并综合修正结果得出被分析不良债权价值的一种分析方法。当可获取的样本量足够大时，可以运用数理统计的方法（如回归分析、方差分析等）对样本进行分析，以此为基础测算债权价值。交易案例比较法的使用前提，是存在可参照的与被分析债权类似的债权资产处置案例，这些案例应当是近期发生的并且具备一定数量，案例中涉及的处置债权应当与被分析债权具有可比性并且能够建立合理的可比基础；在实践操作中由于债权处置市场的不公开和透明，难以收集三个以上（含三个）的债权处置交易案例，故难以采用该方法进行评估。
4、专家打分法专家打分法是指通过匿名方式征询有关专家的意见，对专家意见进行统计、处理、分析和归纳，客观地综合多数专家经验与主观判断的技巧，对大量非技术的无法定量分析的因素做出合理估算，经多次反复进行后对债权价值进行分析的方法。具体分析思路如下：选取的专家应熟悉不良资产定价、权威程度要高、代表面要广、人数要适当；在实践操作过程中很难有这么大的人力和物力去请专家进行打分，故难以采用该方法进行评估。
5、综合因素分析法综合因素分析法是指在债务人没有完备财务资料和产权资料，或完全不配合的情况下，通过调阅债权资料，剖析债务人信贷档案，结合调查情况及搜集的材料对债务人以及特定债权进行综合分析后作出价值判断，以此确定债权潜在价值的一种分析方法。具体分析思路如下：
①查阅借款合同、抵押合同、保证合同和催款通知，分析合同的有效性及法律诉讼时效；
②通过估算分析抵(质)押物的价值及分析债务人、保证人的偿债能力来估算贷款的可收回金额；
③在估算分析抵(质)押物的价值时，要分析资产的权属、流动性、收益能力、实际状况等选择市场法、收益法或成本法来估算；
④在分析债务人及保证人的一般偿债能力时，要分析其现状、经营情况、收益情况来估算其偿债能力债权评估的要求和准备工作
⑤综合通过抵(质)押物、借款人、保证人可受偿的金额来确定债权的可回收价值。
就我们小组所接触的不良资产处置项目而言，在实践操作过程中，综合因素分析法所适用的条件情形与项目事实匹配程度最高，由于相当一部分债务人或债务责任关联方为关停或经营情况较差的企业，可采用的信息资料较少，债务人或债务责任关联方企业对评估分析工作不能予以积极配合的情况较多，例如：债务人或担保人不配合或无法查找，难以收集评估的基础资料；企业或严重资不抵债、濒临破产，或已经关停、破产或倒闭，或属于三无企业等，绝大部分找不到评估基本资料等等。
因此在对银行处置不良资产中的债权进行评估时，多采用综合因素分析法。当然上述情况为结合本小组的工作经验的一家之言，在具体进行项目评估时，评估人员应根据实际情况选择恰当的评估方法，增强评估结果的公允性和可利用性。
一.债权评估过程
债权价值的评估，主要是指评估债权的可回收价值，从而求出债权的本金回收率、本息回收率等指标，从而判断债权的风险级别，为债权进行合理处置提供参考依据。其中，债权的可回收价值包括优先受偿权、一般债权和保证债权的价值，具体如下：
优先受偿权
优先受偿权是法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利，包括破产费用的优先权及职工工资、劳动保险费用、税款等优先权，以及民事诉讼法（第204条）类似的规定、商业银行法规定银行破产的优先权（第71条清算费用、职工工资和保险、保险金、税款）、海商法规定的请求权人对扣押船只的优先权等。这些优先受偿权，依现行法规定只具有债权性，只是相对其他债权人的优先，而不具有物权性，不能对抗其他物权。故在优先受偿权价值评估时，以下类型的优先受偿权价值有待商榷：
1、抵押和质押不成立
(1)夫妻共同财产
根据《中华人民共和国担保法》解释第五十四条第二款规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意抵押无效”，故夫妻中未取得另一方的同意，单方面以夫妻共同财产作抵押或质押时，抵押或质押不成立。
(2)集体土地
根据《物权法》的有关规定，现在允许抵押的集体土地使用权有两种：其一，乡镇企业所占用的集体土二、债权评估过程地使用权。该土地使用权并不能直接抵押，但可以在抵押土地上的建筑物时，一起将所占有的土地使用权抵押；其二，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地承包经营权。集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权抵押必须依法向土地管理部门申请办理抵押登记，未经土地管理部门办理土地使用权抵押登记的，土地抵押权不受法律保护，土地使用权亦不能作为抵押财产进行处置。办理抵押登记应当符合下列程序：
1)集体土地所有者出具同意抵押的证明；
2)对抵押的土地使用权进行地价评估；
3)确认土地估价结果；
4)抵押双方签订抵押合同；
5)申请抵押登记；
6)审核、登记；
7)核发抵押证明书。
但是我们在做不良债权价值分析的时候，发现有个别的集体土地在办理抵押的时候，没有合法地办理抵押登记，缺少集体土地所有者出具的抵押证明，导致抵押不成立，给资产处置带来一定的难度。
(3)未办理抵押登记
根据《中华人民共和国担保法》第四十二条规定，财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。
2、抵押物无法处置
(1)公建配套设施公建配套设施产权归全体业主，根据《物业管理条例》第50条规定，任何人都不得擅自改变配套公建的用途。故公建配套设施抵押后，抵押物无法处置。
(2)地上建筑物已部分销售根据我国《物权法》第二百零三条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”但是在不良资产评估的过程中，存在债务人只抵押了土地使用权，一部分地上建筑物已出售给其他业主的情况。
1)同一厂区中的部分土地和建筑物的处置
2)签了长租约，租金已一次性给付3)合作建房，让渡了一定年限内的使用权
3、质押物价值减值
(1)专利权、商标权以专利权和商标权作为质押物向银行申请贷款，由于质押物都是无形资产，其价值为依托企业自身经营水平而所体现，专利权与商标权的价值主要取决于专利权与商标权应用的产品市场占有率高、具有不可替代性或拥有垄断利润，否则专利权无实际价值。同时质押专利和商标市场都是竞争相对激烈，属于完全竞争市场，市场上更新换代快，市场竞争大，同类产品多，而在实践操作中，银行委托的被执行的债务人一般都是处于停业或者停产状态下，其市场产品已退出市场一段时间，若产品再次进入市场实现专利权或商标权价值，需要大量的营销费用，短时间内专利权和商标权的价值难以实现，因此在实务操作中质押物涉及专利权与商标权的价值评估不应乐观估计，一般按减值处理。
(2)应收账款应收账款是指企业在正常的经营过程中因销售商品、产品、提供劳务等业务，应向购买单位收取的款项，包括应由购买单位或接受劳务单位负担的税金、代购买方垫付的各种运杂费等。应收账款质押人与质押权人需要签订《应收账款质押登记协议》及补充协议等，约定通过中国人民银行征信中心办理应收账款质押登记并公示。取得了动产质押登记证书。应收账款质押才符合担保法及物权法规定，质押权有效设立。在实务操作中，应收账款的可回收性与可回收金额需要根据所涉企业的经营状况进行确认，但受现实条件限制，评估人员难以获取所涉企业的经营信息，且根据资产管理公司的执行经验，对应收账款的催收难度较大，存在回款周期长，不确定性大的特点，因此在实务操作中质押物涉及应收账款的回收价值评估不应乐观估计，一般按减值处理。
(3)出口退税账户出口退税账户托管贷款，是指商业银行为解决出口企业退税未能及时到账而出现短期资金困难，在对企业出口退税账户进行托管的前提下，向出口企业提供的以退税应收款作为还款保证的短期流动资金贷款。根据《出口退税管理办法》第十四条、企业办理出口退税必须提供以下凭证
1)购进出口货物的增值税专用发票(税款抵扣联)或普通发票。
2)出口货物销售明细账。
3)盖有海关验讫章的《出口货物报关单(出口退税联)》。
4)出口收汇单证。在实务操作中，出口退税的可回收性与可回收金额需要根据所涉企业的提供的相关资料和银行签订质押合同，但受现实条件限制，评估人员难以获取所涉企业的出口退税情况，由于企业形成不良的�...