法律知识大讲堂——被征收人最关心的评估机构的选择问题
案情简介
2012年12月8日，河南省**县房屋征收部门发布《关于**台棚户区房屋征收评估机构选择公告》，提供信阳市**房地产估价师事务所有限公司、安徽**房地产评估咨询有限公司、**县**房地产评估事务所作为具有资质的评估机构，由被征收人选择。后因征收人与被征收人未能协商一致，**县房屋征收部门于12月11日发布《关于**台棚户区房屋征收评估机构抽签公告》，并于12月14日组织被征收人和群众代表抽签，确定信阳市**房地产估价师事务所有限公司为该次房屋征收的价格评估机构。
2012年12月24日，**县人民政府作出《关于**台安置区改造建设房屋征收的决定》。原告文某某长期居住的**台132号房屋在征收范围内。
2013年5月10日，房地产价格评估机构出具了房屋初评报告。**县房屋征收部门与原告在征收补偿方案确定的签约期限内未能达成补偿协议，被告于2013年7月15日依据房屋评估报告作出《**县人民政府房屋征收补偿决定书》。原告不服该征收补偿决定，向人民法院提起诉讼。
法院判决
信阳市中级人民法院认为，本案被诉征收补偿决定的合法性存在以下问题：
（一）评估机构选择程序不合法。**县房屋征收部门于2012年12月8日发布《关于**台棚户区房屋征收评估机构选择公告》，但**县人民政府直到2012年12月24日才作出《关于*8台安置区改造建设房屋征收的决定》，即先发布房屋征收评估机构选择公告，后作出房屋征收决定。这不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条第1款的规定，即“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定”的规定与《河南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的规定》第6条的规定，违反法定程序。
（二）对原告文某某的房屋权属认定错误。该房屋所有权证及国有土地使用权证登记的权利人均为第三人**而非文某某，被告对该被征收土地上房屋权属问题的认定确有错误。
据此，一审法院判决撤销被诉房屋征收补偿决定。宣判后，各方当事人均未提出上诉。
案件评析
本案中，法官从程序合法性、实体合法性两个角度指出了补偿决定存在的问题。
在程序合法性方面，依据有关规定突出强调了征收决定作出后才能正式确定评估机构的基本程序要求；在实体合法性方面，强调补偿决定认定的被征收人必须适格。
知识拓展
关于本案中房屋权属认定的问题今天暂不讨论，我们主要来看看房屋征收评估的一些重要问题。房屋征收评估直接关系到补偿是否合理，而其中的一些重要程序被征收人可以自己留意，如果存在不合法之处可以及时咨询律师，启动法律程序维权！
第一：即本案中法官所指出的征收决定作出后才能正式确定评估机构。以及评估机构的确定方法：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第二：评估时点只能是房屋征收决定公告之日。房价、市场行情等条件时刻在变化，大幅提前或推迟都可能对房屋价值评估结果造成极大的影响，因此，房屋评估时点应该严格依照法律规定。而根据《征收条例》的规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
第三：评估结果要依法进行想向被征收人公示、转交。根据《房屋征评估办法》第16、17条的规定，评估结果分为初步评估结果和最终评估结果。在初步评估结果完成后，房屋征收部门应该向被征收人公示，在公示期间，被征收人有获得解释的权利。此外，在分户初步评估结果公示期满后，房屋征收部门应该向被征收人转交分户评估报告。
第四：被征收人有权对评估报告提出异议。根据《国有土地上房屋征评估办法》第20至22条的规定，如果被征收人对评估结果有异议，可以分三步来维权。
首先，被征收人可以自收到评估报告之日起10日内，向原房地产评估机构申请复核评估。
其次，如果被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议，可以自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
最后，如果被征收人对评估专家委员会的鉴定结果仍有异议，可以依法对房屋征收补偿决定申请行政复议或提起行政诉讼。